A LA FISCALÍA DE URBANISMO
FISCALÍA GENERAL DEL ESTADO
D. XXXXXXXXX, mayor de edad con DNI XXXXXXX, con domicilio a efectos de notificaciones en XXXXXXXXXX de Valencia, con código postal
EXPONE:
Que teniendo conocimiento que el Ayuntamiento de Valencia ha aprobado una modificación de los usos previstos en los terrenos del solar ubicado entre la Avenida de Las Cortes Valencianas, calle la Safor, calle Amics del Corpus y Nicasio Benlloch, para pasarlos de deportivo público a deportivo privado, y su posterior enajenación mediante permuta por otros solares que el Valencia C.F. entregará al Ayuntamiento.
Se vulneran, a mi entender, varios artículos de la Ley Urbanística Valenciana y del Reglamento de bienes de las Entidades Locales, según se expone en documento adjunto.
SOLICITA:
Que por parte de esa fiscalía se investigue si las actuaciones seguidas por parte del Ayuntamiento de Valencia se ajustan a derecho, y se solicite la suspensión cautelar de las obras, ya que debe de prevalecer la defensa del interés público al interés particular del Valencia CF, y que debido a los plazos tan cortos para la ejecución de las obras estimados en unos dos años, difícilmente sería reversible el solar a su situación anterior.
ANTECEDENTES DE HECHO.

PRIMERO.- Modificación del planeamiento del suelo dotacional público
El Ayuntamiento de Valencia ha ido variando la justificación de la recalificación según el momento y las imposiciones del Valencia CF, así en el Protocolo de intenciones entre la Generalitat, el Ayuntamiento y el Valencia Club de Fútbol de fecha 29 de junio de 2004 (Anexo I) se contemplaba en su cláusula
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QUINTA.—CONSTITUCIÓN DE UNA PERSONA JURÍDICA CON PARTICIPACIÓN PÚBLICA Y PRIVADA

Las parte otorgantes manifiestan en este acto su intención de constituir una persona jurídica que posibilite la participación pública y privada entre la GENERALITAT VALENCIANA, el AYUNTAMIENTO DE VALENCIA y el VALENCIA CLUB DE FÚTBOL S.A.D. en la proporción, que se acuerde.

Entre las funciones de esta persona jurídica figurará la realización de las actuaciones necesarias para el desarrollo del proyecto técnico que finalmente se apruebe y la ejecución de las correspondientes obras, así como la posterior explotación económica de las instalaciones deportivas y actividades terciarias compatibles que puedan establecerse.

Sin perjuicio del mantenimiento de la titularidad municipal de los terrenos, se arbitrarán las formas jurídicas más adecuadas para que la propiedad del nuevo estadio corresponda a la indicada persona jurídica
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Luego, en el Convenio entre el Ayuntamiento y el Valencia C.F., de fecha 20 de diciembre de 2005 (Anexo II) se establece
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II.-El AYUNTAMIENTO DE VALENCIA es propietario de una parcela de uso dotacional público, calificada por el Plan Parcial del Sector 1 “Ademuz” como “Sistema General de Servicio Público Deportivo” (GSP-1) con una superficie de 85.765,34 m2 (de reciente medición), obtenida mediante cesión urbanística obligatoria y gratuita en virtud del Proyecto de Reparcelación del Polígono A del Plan Parcial del Sector 1 “Ademuz”, aprobado por el Ayuntamiento Pleno en sesión de fecha 26 de Julio de 1.996 (parcela de resultado número 41).

III.- EL AYUNTAMIENTO DE VALENCIA tenía el propósito de edificar en la parcela descrita en el anterior párrafo un estadio deportivo acorde con la importancia de la ciudad, que permitiera a ésta promocionarse como sede para eventos deportivos de trascendencia europea o mundial.
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Según el Plan director de Instalaciones Deportivas del año 2000 (Anexo III, página 98) las instalaciones previstas para la parcela de la Avda de Cortes Valencianas distan mucho de un gran estadio.
14.- RELACIÓN, POR DISTRITOS Y BARRIOS, DE LAS INSTALACIONES DETERMINADAS EN EL PLAN DIRECTOR DE INSTALACIONES DEPORTIVAS.
DISTRITO 16, BENICALAP
Benicalap.
Polideportivo Las Cortes Valencianas:
1 Pista de Atletismo, 1 Campo de Fútbol (interior a las pistas atletismo), 1 Campo de Fútbol, 2 Campos de Rugby, 1 Campo de Hockey (de agua), 1 Piscina Corta, 1 Piscina Enseñanza (cubiertas), 1 Pabellones de ciudad (G.P.), 6 Pistas de Tenis, 4 Squash, 4 Salas multiusos (a definir), 4 Salas (Musculación, mantenimiento, Boxeo…), 1 Centro Administración Deportiva, 1 Biblioteca, Salas Reuniones….
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Por su parte, el equipo de fútbol “Valencia Club de Fútbol”, primera plantilla del VALENCIA CLUB DE FÚTBOL, S.A.D. ha experimentado en los últimos años un cambio sustancial, tanto en lo deportivo como en lo social. Sus más de 83 años de historia, los numerosos éxitos logrados y la consolidación de este equipo como uno de los mejores de Europa, han transformado las necesidades de la sociedad deportiva.

En estos momentos, la repercusión social y el seguimiento que tiene el “Valencia Club de Fútbol” en nuestra ciudad y también a nivel nacional e incluso internacional, aconseja una mejora de sus instalaciones deportivas, mediante la construcción de un estadio moderno, con mayor aforo y preparado para albergar competiciones deportivas del más alto nivel. Asimismo, ello permitirá atender a un importantísimo número de aficionados que no han podido abonarse en los últimos años por falta de localidades.
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Es de todo punto de vista inconcebible que unas ampliaciones realizadas en el actual campo de Mestalla en el año 2000 hayan quedado obsoletas tan solo 5 años después. ¿No será que esa necesidad nace como consecuencia de la sentencia del TSJ de 25 de octubre de 2002 confirmada por sentencia de la Sección Quinta de la Sala Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de 16 de diciembre de 2005, en el que declara ilegal la citada ampliación?.
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IV.-EL AYUNTAMIENTO DE VALENCIA Y EL VALENCIA CLUB DE FÚTBOL, S.A.D.

consideran absolutamente innecesaria la construcción de dos distintos estadios en la ciudad de Valencia, precisamente porque el previsto por el Ayuntamiento tendría una utilización intermitente y espaciada en el tiempo, y el previsto por el Valencia Club de Fútbol podría ser utilizado por el Ayuntamiento, en los términos que más adelante se explanarán, por más que fuera de la propiedad exclusiva del Valencia Club de Fútbol.
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El Ayuntamiento dice que la utilización del estadio tendría una utilización intermitente y espaciada en el tiempo. Las instalaciones previstas en el Plan Director de Instalaciones Deportivas del año 2000 ¿iban a tener una utilización intermitente y espaciada en el tiempo? … 1 piscina de enseñanza, 6 pistas de tenis, 4 de squash, sala de musculación, mantenimiento, biblioteca, salas de reuniones … Nunca se había dicho, oficialmente, que allí se iba a construir un estadio público como sede para eventos deportivos de trascendencia europea o mundial. ¿Esto justifica la NECESIDAD de la modificación del PGOU y su posterior permuta?.
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Por lo dicho, Ayuntamiento y Club consideran muy beneficiosa la mutua colaboración desde su constante preocupación por satisfacer los intereses generales de la colectividad y cubrir las necesidades de la sociedad valenciana, entre ellas una tan loable como es una afición común en torno al deporte, por lo que se plantean la conveniencia y oportunidad de dotar a la ciudad de unas nuevas instalaciones deportivas , al nivel de los mejores estadios europeos, que contribuyan a mejorar el nivel de servicios deportivos ofrecidos al ciudadano, y permita a aspirar a la organización de acontecimientos deportivos del máximo rango y categoría, lo que para el Ayuntamiento de Valencia constituye una de las principales metas del presente convenio, a fin de lograr para esta ciudad el destacado lugar que le corresponde en el panorama deportivo internacional
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¿Qué necesidad tiene la ciudad de unas nuevas instalaciones deportivas al nivel de los mejores estadios europeos si este estadio no es de la ciudad, sino de una empresa privada en el que prevalecen los intereses particulares de sus accionistas?.
También se dice que contribuye a mejorar el nivel de servicios deportivos ofrecidos al ciudadano. ¿Acaso los ciudadanos vamos a poder practicar algún tipo de deporte en estas instalaciones, o solo servirán para ofrecer espectáculo a los ciudadanos?
Por último, todo lo citado en el párrafo comentado constituye, según el Ayuntamiento de Valencia, una de las principales metas del presente convenio,
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También se conseguirá, con el cumplimiento de las previsiones establecidas en el presente convenio, liberar la zona en la que está situado el actual estadio de un uso disfuncional con su entorno urbanístico, y a la vez dotarla de servicios más acordes y plenamente satisfactorios con sus necesidades.
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Para colmo de la desfachatez se dice que … “el presente convenio servirá para liberar la zona en la que está situado el actual estadio de un uso disfuncional con su entorno urbanístico, y a la vez de dotarla de servicios más acordes y plenamente satisfactorios con sus necesidades” . Por lo visto, los vecinos de Benicalap-Campanar no tenemos derecho a servicios más acordes y satisfactorios con nuestras necesidades al igual que los vecinos de la Avda. de Aragón trasladando los problemas que allí genera el actual estadio a esta parte de la ciudad. ¿A caso el nuevo estadio no resulta aún más disfuncional con el entorno urbanístico de las viviendas de Nicasio Benlloch – Benicalap?. Esto reafirma que la ubicación elegida para el nuevo estadio no es la más adecuada para los intereses de los ciudadanos.
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Con la calificación de nuevas parcelas destinadas a dotacionales públicas y la permuta a que luego se hará referencia, el Ayuntamiento consigue, junto con la posibilidad de utilizar el nuevo estadio para la organización de grandes eventos, el mantenimiento de, al menos, la misma superficie dotacional, en los términos establecidos en la estipulación sexta, si bien fraccionada en varias parcelas, que contribuirán al reequipamiento dotacional de diversos barrios de la ciudad, lo que redundará en beneficio de un mayor equilibrio territorial y, a la vez, permitirá que puedan acceder a su efectiva utilización un mayor número de ciudadanos.
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Por lo visto los redactores del convenio no han leído el Plan Director de Instalaciones Deportivas de la Ciudad de Valencia del año 2000 editado por la Regidoría d’esports i temps lliure de la Fundació Esportiva Municipal del Ayuntamiento de Valencia (Anexo III).
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V.-JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN DEL PLANEAMIENTO EN LA PARCELA DE LA AVENIDA DE LAS CORTES.

En el vigente PGOU y Plan Parcial del Sector 1 “Ademuz” la parcela antes referida se califica como “Sistema General de Servicio Público Deportivo” (GSP-1), lo que constituye un insuperable inconveniente para la construcción sobre la misma del estadio de fútbol (al margen de sus ocasionales usos alternativos), por la privatización que de hecho ocasionaría el uso exclusivo y excluyente del suelo y vuelo por parte del Valencia C.F.; difícilmente compatible -teórica y prácticamente-, con la vocación de uso público de estos sistemas generales.

En definitiva, el uso restringido y apartado de la pública utilización desnaturalizaría la concepción básica de servicio público deportivo. Servicio público con el que no casaba bien el fin pretendido de construcción de un gran estadio deportivo en el que difícilmente se podría conseguir la publicada utilización del mismo.

Recurrir a sofisticadas fórmulas jurídicas para tratar de compatibilizar esta difícil concordancia de los intereses públicos y privados sería un planteamiento insincero e impropio de un acuerdo como el que aquí se persigue, y disuasorio para la gran inversión que se precisa por los riesgos jurídicos que comportaría.

Bajo estos principios, la solución más idónea y conveniente para los intereses de las partes consiste en promover una modificación del planeamiento, para calificar la parcela ubicada en la Avda. de las Cortes Valencianas como uso terciario compatible con cualesquiera usos deportivos privados.
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¿Por qué uso terciario compatible con cualesquiera usos deportivos privados y no como GSP-1* tal y como estaba calificado el antiguo estadio?. Nuevamente se ve que la recalificación no es por el interés público sino particular de una empresa privada.
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En la misma modificación del PGOU se calificarán nuevos suelos -a determinar- de superficie equivalente, como usos dotacionales públicos en sustitución de los privatizados, al objeto de que no se produzca una merma del equilibrio dotacional contraria a los intereses generales de los que el Ayuntamiento es el principal garante.
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Como vemos aquí ya no se defiende la titularidad municipal de los terrenos sino que la solución más idónea y conveniente para los intereses de las partes consiste en promover una modificación del planeamiento, para calificar la parcela ubicada en la Avda. de las Cortes Valencianas como uso terciario compatible con cualesquiera usos deportivos. Es decir el Ayuntamiento cambia sus planteamientos originales por los riesgos jurídicos que comportaría el mantener la titularidad municipal de los terrenos ¿…?. Tal vez el Ayuntamiento se está plegando a las exigencias del Valencia CF de que, si de desea que el Valencia CF construya el nuevo estadio, el solar debe ser de su propiedad, tal y como quedó de manifiesto en las declaraciones efectuadas en distintos medios de comunicación por parte del Valencia CF.
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El artículo 94.5 de la Ley Urbanística Valenciana establece que:
“Los planes calificarán como suelo dotacional a las parcelas cuyo destino efectivo precedente haya sido el uso público docente o sanitario y aquellas de titularidad pública de cualquier administración cuyo destino precedente haya sido también dotacional, incluidos los elementos funcionales de las redes de infraestructura general y instalaciones adscritas a la defensa; excepto cuando, con un informe previo de la consellería competente por razón de la materia y de la administración titular del terreno dotacional se justifique la innecesariedad de destinar el suelo a dichas finalidades; destinándose preferentemente, en este caso, a viviendas sujetas a algún régimen de gestión pública o a otros usos públicos o de interés social.”

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Pues bien, el solar al que se pretende dar un uso adscrito al dominio privado tiene, en el planeamiento vigente, un destino dotacional y de titularidad pública; por otra parte se consideró necesario tanto en el momento de la aprobación del Plan General como en el momento de la aprobación del Plan Parcial del Sector 1, y de hecho continúa resultando necesario la existencia de dicha dotación, intentándose, eso sí, sustituir dichas parcelas por otras cuyas condiciones de calidad, idoneidad y cantidad no responden a las exigencias de la legislación vigente. De hecho en ningún momento queda justificado en los documentos expuestos al público la innecesariedad de dichas dotaciones.

El Convenio formalizado entre del Ayuntamiento y el Valencia CF. de fecha 20 de diciembre de 2005 (Ver anexo II) viene a justificar el interés público de la modificación en el exponendo V en donde dice
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“En definitiva el uso restringido y apartado de la pública utilización desnaturalizaría la concepción básica de servicio público deportivo. Servicio con el que no casa bien el fin pretendido de construcción de un gran estadio deportivo en el que difícilmente se podría conseguir la pública utilización del mismo.”
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Vemos que no existe, por ninguna parte, un interés público en la recalificación del solar, al contrario, el único interés es la construcción de un gran estadio deportivo PRIVADO.

Por su parte, la Consellería de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda en sus Fundamentos de Derecho en su apartado SEGUNDO establece
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“El proyecto objeto de análisis justifica el interés público de la modificación en los motivos contenidos en los convenios formalizados entre Generalitat, el Ayuntamiento y el Valencia Club de Fútbol, que se pueden sintetizar de la siguiente forma:

La ciudad requiere disponer de un nuevo estadio que le permita aspirar a la organización de eventos deportivos de primer nivel internacional.
La necesidad de reforzar la imagen exterior de vanguardia, modernidad y calidad arquitectónica de la ciudad, mediante la construcción de un estadio moderno que constituya un nuevo hito arquitectónico urbano.
La necesidad de mejorar las instalaciones deportivas de club, ya que las características del estadio Mestalla no son acordes, con la proyección internacional del club.
La demanda de nuevos abonados que la entidad no puede atender en el actual estadio Mestalla.
El nuevo estadio contemplará la solución técnica adecuada para que se puedan realizar en él grandes acontecimientos deportivos, lo que permitirá la compatibilización del uso deportivo privado con otros acontecimientos deportivos públicos, de la mayor relevancia política.
La construcción de un equipamiento deportivo a cargo del Valencia CF en la parcela restante de 14.520 m2., representa una indudable aportación a los intereses públicos, que debe ponderarse en el conjunto de la actuación.

A partir de esta determinación surge la necesidad de modificar la naturaleza de la calificación urbanística de la parcela en el planeamiento vigente, para permitir la implantación de una dotación deportiva privada”
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Como vemos gran parte de la justificación viene dada por las ‘necesidades’ de una empresa privada como es el Valencia CF (apartados a, c y d) con su junta directiva y sus accionistas y que el resto de los argumentos esgrimidos no se pueden considerar como auténticas necesidades de interés social pues este no puede ser la necesidad de reforzar la imagen exterior ni la necesidad de organizar eventos deportivos de nivel internacional, eso no son necesidades. En lo que respecta a la realización de grandes acontecimientos deportivos no justifica, en si mismo, la necesidad de la modificación del P.G.O.U. Por otra parte el apartado f) no figura en ninguno de los convenios firmados entre las partes implicadas, por lo que no ha sido una de las causas de la necesidad de la modificación.

Además el Plan General determinó, en el momento de su redacción y aprobación, distintos tipos de suelo dotacional perteneciente a los Sistemas Generales (Red Primaria), y consideró como imprescindibles en el dominio público y destinados exclusivamente al uso asignado precisamente los destinados a GSP-1 (deportivo), con lo que no cabe la modificación planteada, tanto por la adscripción al dominio privado, como por su substitución parcial por un suelo de uso GEL-4, y menos aún cuando este no cumple con las condiciones legalmente exigibles.

De hecho la modificación aprobada no solo no justifica la innecesariedad de dicho suelo dotacional, sino que más bien al contrario vuelve a justificar su necesidad, aunque eso sí, sustituye la parcela actual por otras cuyas condiciones de cantidad, calidad e idoneidad resultan claramente inferiores a las de aquella a la que pretenden remplazar.

Pero incluso aún en el caso de que se pudiese justificar la “innecesariedad de destinar el suelo a dichas finalidades” el artículo 94.5 sigue obligando a que ese suelo se destine a “viviendas sujetas a algún régimen de gestión pública o a otros usos públicos o de interés social”, debiendo entenderse que el “preferentemente” del artículo 95.4 establece esa preferencia frente a otros posibles usos también de dominio y uso público distintos a los inicialmente previstos.
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El artículo 94.2 de la L.U.V. establece que:
“Las nuevas soluciones propuestas deberán mantener el equilibrio de las dotaciones públicas, suplementando en su caso la red primaria y secundaria de dotaciones de forma que cumplan con los criterios de calidad, capacidad e idoneidad exigidos en esta Ley.”

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Pues bien, la solución propuesta no cumple con el criterio de “mantener el equilibrio de las dotaciones públicas”, ni con el de “calidad” de los mismos, ni el de “idoneidad”.

Incumplimiento del criterio de mantenimiento de la capacidad de las dotaciones públicas:

Basta con comprobar que la propuesta de Red Primaria de Espacio Libre de Uso Deportivo (GEL-4) no cumple con la legislación vigente en materia de carreteras, en este caso la Ley 6/1991, de 27 de marzo, de la Generalitat Valenciana. “LEY DE CARRETERAS DE LA COMUNIDAD VALENCIANA”, en su art. 33; el Catálogo del Sistema viario de la Comunidad Valenciana (aprobado por Decreto 23/1995, de 6 de febrero, del Gobierno Valenciano), el II Plan de Carreteras de la Comunidad Valenciana el cual establece que “las carreteras cuya IMD (Intensidad Media Diaria) sea superior a 5.000 vehículos día, así como los tramos de previsible desdoblamiento, en éste y en próximos planes de carreteras, tienen una zona de protección de 50 metros a cada lado de la arista exterior del futuro desdoblamiento. Pero incluso sin descontar la zona de protección no puede ser considerado como elemento de la Red Primaria de espacios Libres pues se incumple el artículo 127.c del ROGTU que exige que se pueda inscribir un círculo de 150 metros de diámetro, cuando el previsto escasamente alcanza los 75 m y ello sin tener en cuenta las limitaciones derivadas de la legislación sectorial de carreteras. Cuando además se contemplen las zonas de protección de la carretera tampoco se alcanzará el mínimo de 25.000 m2 exigible para su consideración como Red Primaria.

Incumplimiento del criterio de mantenimiento de calidad de las dotaciones públicas:

Tampoco se cumple con dicho criterio; pueden estimarse como criterios de calidad la adecuación de los terrenos para el uso permitido, su localización (mayor centralidad y accesibilidad), el “tempo”, etc.
Con relación a localización de los terrenos cabe señalar la peor situación de los mismos, tanto para el propuesto como GEL-4 como para el propuesto como GSP-1.

Así el GEL-4 se plantea en el extremo Norte del Sector, situándolo junto a una carretera de alta intensidad de tráfico, y el GSP-1 al Oeste del mismo, mediante una reclasificación de suelo, en parcelas carentes de urbanización y sin incardinación con la trama urbana, lo que en modo alguno puede considerarse como mantenimiento de la “calidad” de esos suelos dotacionales.

Incumplimiento del criterio de mantenimiento de idoneidad de las dotaciones públicas:

Queda claro que el estadio planteado en el convenio no permite la “la organización de acontecimientos deportivos del máximo rango y categoría” ya que no permite ni campeonatos mundiales cubiertos, ni olimpiadas, etc. y mucho nos tememos que en realidad ninguna otra cosa dados los estrictos condicionantes impuestos por el Valencia Club de Fútbol S.A.D.
A su vez la modificación planteada da como resultado la división en tres nuevas parcelas -bajo el supuesto de que la modificación propuesta fuese legal, cosa que como ya hemos visto no es cierta- ninguna de las cuales sería capaz de albergar esas instalaciones deportivas que permitan “aspirar a la organización de acontecimientos deportivos del máximo rango y categoría”, aspecto que indiscutiblemente no cubre el estadio planteado en el convenio, y cuyos requerimientos espaciales no resulta posible cumplir en ninguna de las tres nuevas parcelas destinadas a GSP-1 público.

SEGUNDO.- Inadecuación de la permuta como forma de enajenación.

La justificación de la permuta frente a otros criterios de enajenación de los bienes según establecen en el Convenio Urbanístico y de permuta entre el Valencia CF y el Ayuntamiento de Valencia.
En la estipulación
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SEXTA.- PERMUTA DE BIENES Y DERECHOS

La permuta se considera el procedimiento más adecuado para garantizar la construcción del nuevo estadio en las condiciones de calidad pretendidas por las partes,
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Consideran la permuta como el procedimiento más adecuado para garantizar la construcción del nuevo estadio PRIVADO y en manos de unos accionistas con legítimos intereses especulativos y como único beneficio público el uso intermitente y espaciado en el tiempo, … pero la permuta no debe de ser para garantizar la construcción del estadio sino, tal y como establece la Sala Cuarta del Tribunal Supremo en sentencia 1 de julio de 1988, que se concreta en la valoración de dos extremos diferentes que atañen a la necesidad de la adquisición de determinados bienes y, además, a que para tal adquisición, desde el punto de vista del interés público, resulte indicada la permuta.
Y continúan diciendo la estipulación sexta:
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…salvaguardando simultáneamente el equilibrio patrimonial de la operación; de suerte que con los terrenos de valor urbanístico equivalente que aporte el Valencia Club de Fútbol, concretados en parcelas dotacionales públicas que el Ayuntamiento precise obtener para el ejercicio de las competencias que legalmente tiene atribuidas, queden perfectamente compensadas las necesidades públicas y los intereses municipales. La diferencia de valor entre los bienes permutados en ningún caso podrá superar el límite del 40 por ciento del que tenga mayor valor establecido en el art. 112.2 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales.
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Esas necesidades públicas que citan no son tales, ya que, se supone, esas necesidades debían de existir antes de la firma del convenio y consecuencia de ellas se tenía que llegar a la permuta; pero en ningún momento se demuestra que esas necesidades eran previas, sino que aparecen como consecuencia de la necesidad de encontrar dichas necesidades para justificar la permuta, así vemos, en el expediente de aprobación de la modificación del PGOU de la Generalitat Valenciana como hacen referencia, en el antecedente QUINTO párrafo cuarto, el informe emitido por la
Delegación de Deportes del Ayuntamiento, de fecha 9 de febrero de 2007, (El convenio está firmado en Diciembre de 2005) indicando que el primer Plan Director de Instalaciones Deportivas de Valencia (1996) se contemplaron unos equipamientos para la parcela objeto de examen. Sin embargo, la realidad actual es distinta de la que imperaba a mediados de los años 90, puesto que en la actualidad de han construido otros polideportivos que prácticamente han agotado el anterior Plan Director. Esta nueva situación obliga a redefinir los usos de este solar, tal y como se está realizando para la elaboración del Segundo Plan Director de instalaciones Deportivas.
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Resulta curioso, por no decir sospechoso, que en el año 2000 se publique el Plan Director, que, según palabras escritas de Rita Barberá, eran fruto de un riguroso estudio para conocer los déficits, carencias y necesidades en materia deportiva de cada uno de los barrios, y ya en junio de 2004 den por obsoleto dicho Plan Director.
También resulta “curioso” que el informe de la Fundación Deportiva Municipal de 30 de enero de 2006 indicando las parcelas deportivas pendientes de obtener por el Ayuntamiento aparezcan como consecuencia de una petición del Secretario del Ayuntamiento a dicha Fundación, es decir, antes a la firma del convenio no existía constancia oficial, de esas necesidades
Y continuando, otra vez, en la estipulación sexta del convenio
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De los 85. 763′34 m2 con que cuenta la parcela municipal de la Avda. de las Cortes Valencianas, aproximadamente 15.000 m2 se mantendrán de propiedad del EXCMO. AYUNTAMIENTO DE VALENCIA, siendo objeto de la permuta en favor del VALENCIACLUB DE FÚTBOL SAD la superficie restante, que asciende aproximadamente a 70.763,74 m2, que se segregarán a estos efectos de la actual parcela.

EL VALENCIA C.F., S.A.D. , a cambio de esta última superficie, entregará al EXCMO. AYUNTAMIENTO DE VALENCIA suelo dotacional público de valor urbanístico equivalente, ya se trate de los terrenos así calificados en la modificación del PGOU a que se ha hecho referencia en la anterior Cláusula Segunda del presente Convenio, ya de otros terrenos que en su caso pudiera proponer el Ayuntamiento de entre los ya calificados como de uso y servicio publico en el vigente PGOU, o que así se calificasen a estos efectos, por precisarlos para el ejercicio de su competencias, hasta completar la equivalencia de valores legalmente exigible.
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sigo sin ver la necesidad de la permuta, máxime cuando los propietarios de los terrenos no es el Valencia C.F., S.A.D., sino terceros que nada tienen que ver.
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Una vez aprobada la modificación del PGOU anteriormente citada, la parcela de la Avda. de las Cortes Valencianas quedará automáticamente desafectada de su uso y servicio público, de suerte que el Ayuntamiento podrá proceder, según las reglas establecidas en la ley 7/1985 y el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales (R.D. 1.372/1986, de 13 de junio), a su transmisión al Club compareciente mediante la permuta antes considerada.

Una vez aprobadas definitivamente las modificaciones del planeamiento previstas, el Valencia Club de Fútbol y el Ayuntamiento de Valencia instrumentarán la permuta en el más breve plazo posible, a fin de poder tener la efectiva disposición de los bienes permutados y hacer uso de los mismos a los fines prescritos en este documento.

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A fecha de hoy todavía no se ha efectuado la permuta, es más el Valencia C.F. dispone del solar como si de su propiedad fuera, obteniendo licencias de obras para un solar que no le corresponde
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Ley Urbanística Valenciana.

Artículo 260. Bienes integrantes de los patrimonios públicos del suelo

Integran los patrimonios públicos de suelo:
b) Los obtenidos como consecuencia de expropiaciones urbanísticas y de cualesquiera procedimientos de gestión urbanística, y entre ellos, las cesiones correspondientes a la participación de la Administración en el aprovechamiento urbanístico, y los ingresos derivados de la sustitución de tales cesiones con pagos en metálico.

Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística

Artículo 543. Composición del Patrimonio Público del Suelo (en referencia al artículo 260 de la Ley Urbanística Valenciana)

Integran el Patrimonio Público de Suelo los siguientes bienes y derechos:
Los siguientes bienes inmuebles, sin perjuicio de su afección al uso y dominio público:
2.º Los terrenos obtenidos por cesiones y expropiaciones urbanísticas, ejercicio de los derechos de tanteo y retracto y, en general, por la ejecución del planeamiento urbanístico o de los instrumentos de ordenación del territorio siempre que traiga causa de la compensación de excedentes de aprovechamiento.

Ley Urbanística Valenciana.

Artículo 264. Transmisión de los bienes integrantes de los patrimonios públicos del suelo

1. Los bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo podrán ser objeto de transmisión en los siguientes términos:

a) Mediante enajenación por concurso público.

b) Mediante subasta, cuando los bienes enajenados no estén sujetos a limite en el precio de explotación o no tengan el precio tasado oficialmente.

c) Directamente, por precio no inferior al valor de los terrenos, a entidades de carácter benéfico y social y a promotores públicos, que promuevan la construcción de viviendas de protección pública.

El documento público en que conste la enajenación directa debe establecer el destino final de los terrenos transmitidos, el plazo máximo de construcción y las demás limitaciones y condiciones que la Administración considere conveniente.

d) Mediante cesión gratuita a organismos públicos, sociedades, entidades o empresas de capital íntegramente público, o a otras administraciones públicas, siempre que el destino de la referida cesión sea la construcción sobre el suelo cedido de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.

2. La transmisión, en todo caso, observará la normativa estatal y comunitaria en materia de defensa de la competencia, ayudas públicas y disciplina de mercado.

El Artículo 547 del Decreto 67/2006 del Consell por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística , cuyo título es “Enajenación de bienes de los Patrimonios Públicos del Suelo mediante permuta” (término no previsto en la Ley 16/2005 de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana) señala que:

“1. Los bienes de los Patrimonios Públicos de Suelo pueden ser enajenados mediante permuta por otros bienes, que en tal caso pasan a integrarse en el mismo patrimonio público de suelo, previo expediente en el que se acredite:
a) La mayor conveniencia de la permuta frente a otras formas de enajenación posibles.
b) La vinculación del destino de los bienes objeto de permuta a alguno de los fines previstos en el artículo 259 de la Ley Urbanística Valenciana.
c) La valoración de los bienes objeto de permuta.
d) En su caso, la forma y condiciones de pago de la diferencia entre las valoraciones de los bienes objeto de permuta.
2. Como regla general, la enajenación mediante permuta de los bienes de los Patrimonios Públicos de Suelo debe realizarse por el sistema de concurso público, por precio igual o superior al valor de su aprovechamiento. No obstante, en los casos previstos en la Ley, la enajenación mediante permuta puede realizarse en virtud de procedimiento negociado.”

De acuerdo con la citada legislación se pueden extraer las siguientes conclusiones:

1.- La parcela de la avenida de las Cortes es Patrimonio Municipal del Suelo al haber sido obtenida por un mecanismo de gestión como es la reparcelación

2.- Para poder aplicar la fórmula de la permuta es necesario observar la regla general establecida en el art 547.2 del reglamento, es decir, enajenar por concurso público (lo cual impediría la permuta directa de la parcela al Valencia CF SAD)

3.- Sólo se permite la permuta con procedimiento negociado “en los casos previstos en la Ley”; si se acude a la propia Ley 16/2005 de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana ( de la que el reglamento es desarrollo); se ‘puede observar que en ésta la transmisión directa (podría entenderse como tal la referencia al procedimiento negociado) sólo se prevé para ” entidades de carácter benéfico y social y a promotores públicos, que promuevan la construcción de viviendas de protección pública”, circunstancias que NO concurren ninguna de ellas en el Valencia CF SAD.

4.- La permuta directa incumpliría además la normativa comunitaria en materia de defensa de la competencia

Para el caso en que se considerase que la parcela de la avenida de Las Cortes no integra Patrimonio Municipal del Suelo ( es decir tan solo un simple bien patrimonial), sería en cualquier caso, aplicable el Reglamento de Bienes de las Entidades locales de 1986 el cual, en su art 112.2 exige para inaplicar la regla general de la enajenación de bienes patrimoniales municipales a través de la subasta , se tramite previamente el oportuno expediente que “acredite la NECESIDAD DE EFECTUARLA y que la diferencia de valor entre los bienes que se trata de permutar no sea superior al 40% del que lo tenga mayor”.

En el caso de la permuta que se pretende efectuar, no se ha acreditado la “necesidad” de efectuar dicha permuta, puesto que por únicas finalidades de la misma (para el Ayuntamiento ) se indican “la posibilidad de utilizar el nuevo estadio para organización de grandes eventos”, y “el mantenimiento de al menos la misma superficie dotacional” efectuando el llamado “reequipamiento dotacional de barrios”".

Por tanto NINGUNO de los dos motivos establecidos en el convenio de la permuta (que luego se plasmará en el expediente propiamente dicho de ésta) justifica la NECESIDAD de la permuta, puesto que por una parte un futuro estadio podría ser igualmente utilizado por el Ayuntamiento a través de otros mecanismos que no son el de la permuta del suelo (- ésta implica pérdida del mismo para el municipio) , mientras que el aludido reequipamiento dotacional puede efectuarse igualmente mediante simples calificaciones urbanísticas en el Plan General

La obligatoriedad de acreditar la necesidad de la permuta como requisito sine qua non para aprobar ésta, ha sido ratificada por innumerables sentencias que recuerdan que para adoptar dicha medida ésta debe aparecer no ya como una conveniencia sino como una necesidad, expresándose la causa por la que tales bienes han de ser adquiridos por permuta y no por otros medios.

En este caso difícilmente pude hablarse de necesidad de adquirir unos determinados bienes por e! Ayuntamiento de Valencia por permuta si no se indican los bienes a adquirir por éste a través de ésta; o lo que es lo mismo , NO se acredita que unos determinados bienes que pretenda adquirir el Ayuntamiento SOLAMENTE puedan ser obtenidos por el mecanismo de la permuta , ya que lo único que queda acreditado es cuál es el bien que va a dejar de tener el Ayuntamiento de Valencia.

El artículo 112.2 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales establece que:

“No será necesaria la subasta en los casos de enajenación mediante permuta con otros bienes de carácter inmobiliario, previo expediente que acredite la necesidad de efectuarla y que la diferencia entre los bienes que se trate de permutar no sea superior al 40 por 100 del que lo tenga mayor”.

La permuta es un sistema excepcional de enajenación de bienes patrimoniales municipales, frente a la norma general de realización de subasta pública (artículo 80 del Texto Refundido de 1986), que demanda el cumplimiento estricto de los requisitos establecidos por el artículo 112.2 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales. Estos requisitos son que, previo expediente, se acredite la necesidad de efectuar la permuta, y que la diferencia de valor entre los bienes que se trate de permutar no sea superior al 40 por 100 del que lo tenga mayor, requisito este último sobre el cual no se plantea cuestión.

La sentencia de la Sala Cuarta del Tribunal Supremo de 1 de julio de 1988 (cuyo criterio se reitera en la de 18 de octubre de 1990) declara que la necesidad de la permuta integra un concepto jurídico indeterminado, con un amplio margen de apreciación de la Administración, que se concreta en la valoración de dos extremos diferentes que atañen a la necesidad de la adquisición de determinados bienes y, además, a que para tal adquisición, desde el punto de vista del interés público, resulte indicada la permuta.

Efectivamente, la subasta pública es la regla general en la enajenación de los inmuebles de los Entes locales, según resulta de lo establecido en el art. 112 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales –RBEL– (aprobado por Real Decreto 1372/1986, de 13 de
junio); y en términos parecidos se pronuncia el art. 168 del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril).

El significado de esa regla va mas allá de ser una mera formalidad secundaria o escasamente relevante, pues tiene una estrecha relación con los principios constitucionales de igualdad y eficacia de las Administraciones públicas que proclaman los artículos 14 y 103 de la Constitución, tal y como establece reiteradamente la jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencia Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 7ª), de 24 abril 2001, Sentencia Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 5ª), de 15 junio 2002, Sentencia Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 7ª), de 31 enero 2000 y Sentencia Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 7ª), de 16 julio 2001 Recurso de Casación núm. 1563/1996, entre otras muchas.

Y la razón de ello es que, a través de la libre concurrencia que es inherente a la subasta, se coloca en igual situación a todos los posibles interesados en la adquisición de los bienes locales, y, al mismo tiempo, se amplía el abanico de las opciones posibles del Ente Local frente a los intereses públicos que motivan la enajenación de sus bienes. Es en el marco de la idea anterior como ha de ser interpretado el apartado 2 del art. 112 del RBEL.

Ello conduce a que la exigencia del expediente que en este precepto se establece para, a través de la permuta, excepcionar esa regla general de la subasta, únicamente podrá considerarse cumplida cuando, no sólo exista un expediente que autorice la permuta, sino también hayan quedado precisadas y acreditadas en él las concretas razones que hagan aparecer a aquélla (la permuta) no ya como una conveniencia sino como una necesidad.

Y esto último lo que exigirá, a su vez, será dejar constancia: de los intereses o necesidades públicas de cuya atención se trata; de las razones por la que para dicha atención son más convenientes que otros los bienes que se pretenden adquirir por permuta; y de la causa por la que tales bienes han de ser adquiridos por permuta y no por otros medios.

TERCERO.- Valoración del solar

No se han dado a conocer en ningún sitio los criterios de valoración del solar pero por la valoración que se ha realizado de 45.437.000 € (651,71 euros el m2) es evidente que solo se ha tenido en cuenta el uso deportivo, pero no se ha tenido en cuenta los usos terciarios y comerciales compatibles. En este caso estaríamos hablando de una valoración aproximada entre 1.800 y 2.000 euros el m2. lo que daría un valor aproximado del solar de unos 150.000.000 €.

Como prueba de la infravaloración del solar nos sirve la valoración hecha a los solares adquiridos por el Valencia CF para la permuta, pues tratándose de solares ubicados en zonas no urbanizadas, terrenos rústicos, diseminadas y menos valoradas que el suelo de la Avda. de las Cortes Valencianas, estas han llegado a valorarse en 578,81 € escasamente 72,90 € menos que la valoración del solar de la Avda de las Cortes Valencianas.

Así podemos ver como, con la excusa de la construcción de un estadio que se utilizará de forma esporádica por el Ayuntamiento de Valencia para la celebración de grandes eventos, se está disfrazando un centro comercial, zonas de ocio y hasta un hotel que competirán con los distintos establecimientos y centros comerciales de los alrededores, con el agravante de que se está subvencionando de forma encubierta a esta zona comercial, con lo que también se estaría incumpliendo la normativa respecto a libre competencia.

Las Provincias: 13.02.08 - J. B. VALENCIA
Cualquier aficionado del Valencia que quiera celebrar su cumpleaños o bautizo en el nuevo estadio podrá ver cumplido su sueño. El club tiene la intención de incluir entre las instalaciones del recinto una sala destinada a este uso. Además, podrá acoger todo tipo de celebraciones, incluso bodas.
La zona comercial incluirá tiendas tematizadas, además de un museo del club, puntos de restauración y otras ofertas de ocio por determinar

Panorama-Actual: El Valencia podrá construir un hotel en el solar del nuevo Mestalla
SE CONCENTRARÁ EN LA SUPERFICIE DE 3.500 METROS CUADRADOS DE SUELO PARA USO TERCIARIO
La Comisión de Urbanismo del Ayuntamiento de Valencia aprobará en la reunión que celebrará el próximo lunes (25-02-2008) la compatibilidad de usos, en concreto, el hotelero, en el solar en el que se edifica el nuevo campo de fútbol del Valencia, según informaron fuentes municipales. De este modo, indicaron, se admitirá que en dicho terreno, ubicado en la avenida Cortes Valencianas de la capital, pueda darse un uso hotelero. Éste se concentrará en la superficie de 3.500 metros cuadrados de suelo para uso terciario reservada dentro de los 70.000 metros cuadrados que ocupará el futuro estadio.

El Artículo 118 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales establece que “…será requisito previo a toda venta o permuta de bienes patrimoniales la valoración técnica de los mismos que acredite de modo fehaciente su justiprecio”.

A su vez, el Artículo 119 advierte que “…cualquier falsedad o tergiversación, respecto al carácter y naturaleza jurídica de los bienes que se pretenda enajenar o permutar, será punible con arreglo al Código Penal.”
CUARTO.- Engaño a los propietarios de las nuevas viviendas

Los propietarios de las nuevas viviendas hemos sido engañados por el Ayuntamiento, ya que en los reclamos publicitarios utilizados por las inmobiliarias, como argumento de venta, se hacía mención expresa de las instalaciones deportivas que los vecinos íbamos a disfrutar, siendo este uno de los elementos de juicio que ayudaban a la decisión o no de adquirir la nueva vivienda. Esos argumentos de venta estaban basados en la calificación del solar como Deportivo Público y las especificaciones del Plan Director de Instalaciones deportivas del año 2000. De haberse conocido desde el principio que el solar iba a albergar un campo de fútbol, con toda seguridad habría sido un elemento disuasorio para los nuevos propietarios.